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10/01/2018 / Juan Valsechi

Conformación de la “familia” en relación a los metros cuadrados de vivienda

El presente es un estudio a discusión y aportación de opiniones de las ventajas de solicitar la aprobación de la viabilidad de realizar un cambio genérico en las actuales legislaciones -de casi 50 años- en cuanto a lo que se determina como conformación de la  “familia” en relación a los metros cuadrados de vivienda. Se hace notar que “familia” dentro de las varias definiciones de la Real Academia Española, se cataloga a un conjunto de personas que comparten alguna condición, opinión, tendencia o tenencia, así como también a un grupo de personas relacionadas por amistad o trato. La presente propuesta no se encuadra dentro de las leyes y normativas vigentes en ningún país de Hispanoamérica.Propuesta: Nano apartamentos en altura de 15 m2. 

 

Hay leyes y normas respecto a las viviendas en altura que impiden avanzar en nuevos conceptos de espacio/volumen, acompasando así los cambios sociológicos en la evolución de las diferentes generaciones. 

Las implicaciones sociológicas en los edificios podrían generar que esta propuesta, que abarca más que la definición, crezca sustentada y se valide por el esfuerzo de todos los profesionales del sector arquitectónico, sociológico, legal y tecnológico. 

En el presente desarrollo, no se detalla específicamente ninguna temática, sino que es un “todo” para desmitificar y masificar las construcciones con áreas menores a las condicionadas actualmente, a fin de que la sociología y la arquitectura puedan acompañar nuevas ideas. 

Introducción

“Nano apartamento en altura” invoca un sistema habitable unipersonal. Originalmente, “nano” es un concepto "verde" de prefabricación desarrollado en Suiza para uso de vivienda. En este caso, se refiere a un estilo de forma de vida apoyado en las nuevas tecnologías para los cambios sociales que se están desarrollando. 

La propuesta del "nano apartamento" se basa en que el mismo sea utilizado por una persona, máximo dos, en un área que constaría de 15 metros cuadrados.  Esto es posible desarrollando la idea de las casas rodantes en altura, sumando al desarrollo de áreas comunes, como ser living - comedor de uso común, a los que se agregarían otros lugares de socialización sumada a la incorporación de tecnología .

Al no existir leyes y normas que amparen a este tipo de viviendas en lo que respecta a su superficie, esta propuesta hace referencia a una idea genérica ya que las variables de altura y ubicación hacen que algunas soluciones domóticas y ecológicas a las alternativas amigables con el ambiente, así como también de servicios, varían/en según las leyes y la normativa donde se desarrolle (país/ciudad/zona). Esta idea genérica en la que se basa la propuesta, se encuadraría dentro de un área temática referida a las implicaciones sociológicas de los edificios de vivienda.

 

Antecedentes

La propuesta es un concepto que conjuga la tendencia de la gente de menos de 35 o los de más de 50 años a vivir solos, sin mayores presiones ni responsabilidades, no dejando de lado un “entorno amigable”, lo cual conlleva a desear tener una vivienda propia de estas características. 

Siguiendo la evolución que se confirma en la sociedad con la variable en la composición familiar, se nota un cambio de conducta, en especial en esas franjas etarias, para los que aplicaría y se proyectarían este tipo de nano apartamentos.

Es lógico que algunos piensen que el metraje actual vigente, conforme a las leyes, se considere adecuado a la vivienda para el desarrollo familiar, dado que la condición de hogar “unipersonal” no es una condición de carácter permanente; pero considerando los nuevos arreglos familiares, ni la vivienda tiene un destino fijo, debiendo ser capaz la vivienda social como prestación de ser un satisfactor de carácter amplio y no restrictivo. Pero hay dos franjas etarias bien marcadas de un antes y un después del desarrollo familiar que proyectan hogares “unipersonales” concretos que serían ávidos de este tipo de desarrollos. Sumado a ello, se considera en lo que compete a lo social; que se puede rescatar en base a estudios, lo provechoso que hace a las franjas etarias a las que apunta este tipo de proyecto la convivencia en espacios comunes. 

 

Propuesta genérica

El inmueble se regiría bajo el concepto general del Facility Management. Al observarse hoy día el avance de las tecnologías en la construcción, surgió la idea de desarrollar una propuesta basada en una buena ubicación y un diseño similar a la “casa rodante”. Esta propuesta proyecta un aporte a los efectos de “tomar” esa demanda de varias generaciones de vivir solos, con pocas responsabilidades hogareñas, ya que estas serían sustentadas por tecnología y FM; haciendo de su “hogar” solo un lugar para repostar y descansar “solo, sin abandonar la vida social, evitando o facilitando la resolución de los problemas inherentes al mantenimiento diario de una vivienda.

Complementando la propuesta genérica ya que aún no existen leyes ni normas para realizar un proyecto puntual, se estima aprovechar al máximo los metros cuadrados de la propiedad, sumando al desarrollo, una Planta Baja con galería para diversos locales externos e internos. 

Los locales externos, podrían ser: una red de cobranza/cambio de moneda, comidas rápidas y/o almacén de cercanía, farmacia, etc. Los locales internos, serían a modo de ejemplo: una lavandería autoservicio, un gimnasio, sector para bauleras, sector estacionamiento bicicletas  y un local común de reuniones a definir como un living/comedor para interactuar/socializar en un ambiente familiar.

También se deberán considerar puntos clave que permitan acabar con las barreras arquitectónicas en los edificios de viviendas, para garantizar el libre acceso de las personas con movilidad reducida al nano apartamento. Este asunto es fundamental, sobre todo teniendo en cuenta un creciente porcentaje de personas con discapacidad y una importante tasa de personas en la generación (+50) que podrían acceder a este bien.

 

Material y métodos

A modo de ejemplo por ser una idea genérica, la tecnología y los materiales se definen siempre en forma general sobre la base de la idea de la siguiente manera:

• Mantenimiento. Incluiría un servicio de sanitaria, eléctrica, limpieza, carpintería, cerrajería, etc.  a los efectos de que el propietario tenga todo resuelto. Una diferencia en este proyecto, sería que los servicios  no solo abarcarían los espacios comunes, sino también el interior de las viviendas.

• Agua. Las viviendas contarían con dispositivos de control de agua. A esto se le sumaria que las azoteas recojan el agua de lluvia de sus cubiertas para emplearlas en sanitarios y riego.                                                                 Respecto a lo que concierne al agua pero bajo el ítem seguridad, se consideraría en zonas comunes del edificio  un sistema de extinción de incendios por aspersión de agua; cuyos diseños deben estar considerados según las normativas de las autoridades competentes de cada país.

• Iluminación. La misma sería con luces LED, con sensores de movimiento (interiores y exteriores) a fin de que si no detectan presencia/movimiento en las áreas comunes del edificio se mantengan apagadas. Solo se consideraría una doble opción manual/automática en las viviendas. 

La iluminación de fachada y aledaños sería con luces led con sensor de luz solar para regular su encendido y apagado, pudiendo según el proyecto, incorporar luces led solar de calle de 40W o lo que se recomiende técnicamente viable por las empresas especializadas.

Para la iluminación de emergencia se colocarían luces leds de la potencia correspondiente al proyecto, normativa y lugar.

• Energía con proveedor del país correspondiente, sumado a un refuerzo de paneles solares térmicos (calentamiento de agua) o fotovoltaicos (generación de electricidad) con batería acumulables de energía a los efectos de que según el área, pueda auto sustentar como mínimo las luces de los servicios comunes así como también la de los calentadores de agua individuales de cada vivienda. Se puede según el proyecto, optar por paneles híbridos que cumplan ambas funciones. Además se deberá tener en cuenta, la preparación del edificio para participar en la respuesta de demanda en lo energético, como ser la recarga de vehículos eléctricos 

• Aire acondicionado (Climatización inteligente). En viviendas- podrían ser controlados desde un Smartphone del propietario por Wifi. En áreas comunes como ser lobby, lavandería,  gimnasio,  local de reuniones y comedor común con un sistema central inteligente.

• Comunicaciones. Todo el edificio contaría con WiFi y TV cable y/o satelital.

• Seguridad y Control. La entrada al edificio de viviendas se haría tipo Check in/Check out con tarjetas en línea, a los efectos de tener un control de acceso. De esta manera también se controlaría la gestión y al personal de mantenimiento cuando este accede a realizar reparaciones o limpieza en las viviendas.

Estos sistemas de seguridad y control, estarían compuestos por un sistema de CCTV que cubre todas las zonas comunes y un sistema de control de accesos que restringen el ingreso a determinados pisos y cuartos técnicos según el perfil de la persona. A eso se le sumaria un sistema de supervisión de señales de todos los equipos electromecánicos del edificio. 

• Cerraduras magnéticas con tarjeta para control de accesos a las viviendas

• Ascensores. Los mismos serían con tecnología de avanzada, que reduce el consumo de energía de los motores gracias a la trasformación de energía cinética empleada al momento de frenar; además, se instalaría un sistema de llamada anticipada que desde la entrada ya se asignaría el ascensor a los efectos de optimizar el transporte vertical del edificio. 

• Amueblamiento básico. Incluiría aire acondicionado (frío/calor) termo tanques, heladera/frezzer, cocina/anafe y TV a los efectos de maximizar la logística general en cuanto a las reparaciones/repuestos se refiere, asegurando de esa manera la eficacia del proyecto. 

• Aislamiento. Es esencial y parte del proyecto el buen aislamiento acústico (insonorización acústica) y térmico (S.A.T.E.) entre viviendas así como con el exterior y el interior de áreas comunes. Para ello se deja en libertad de acción al proyectista en cuanto al material de conveniencia, siempre y cuando esté aprobado por estándares de calidad y sean técnicamente viables para el proyecto.

• Puertas. Acústicas y resistentes al fuego, de madera, de una hoja con aislamiento acústico mínimo de hasta 43db y una resistencia al fuego RF 90 ( 90 minutos), que presenten certificados de insonorización acústica y resistencia al fuego.

• Ventanas. Serán provistas considerando evitar puentes térmicos y con aislación acústica. La tecnología del sistema de ventanas deberá permitir lograr niveles de máximo aislamiento térmico generando un ahorro energético mínimo, superior a un 70% respecto a los sistemas convencionales. 

Asimismo, deberán contar con aislamiento acústico con el que se logre obtener un ambiente silencioso y con una protección antirrobo mayor en comparación con otras opciones estándar. Estas características permitirán asegurar los mejores resultados en cuanto a eficiencia en general, así como también considerar las normativas de ahorro energético garantizando su resistencia a la intemperie y a los agentes ambientales, manteniendo sus características a lo largo de su vida útil.

• Tratamiento de residuos. En la actualidad, algunas ciudades en el mundo están adoptando sistemas neumáticos subterráneos de recogida de residuos para transportar y recoger la basura sin realizar actividades en superficie. El sistema de recogida neumática de residuos tiene de momento dos tipos de variables (estático y móvil). En general los sistemas consisten en una serie de “buzones” de vertido conectados mediante tuberías al punto de captura desde donde se realiza una aspiración/volcado (hibrido) del circuito al contenedor ubicado, al no existir una red municipal similar a la instalarse, en el subsuelo del edificio.

Los “buzones” de recogida se pueden ubicar tanto en el interior de las viviendas o en áreas comunitarias dentro del edificio. 

Este rubro sería opcional según el país/ciudad/zona en los que pueda aplicarse de acuerdo a las instalaciones que existan y a los costos operativos/necesidades de los usuarios.

Sobre la base de que la propuesta implica además de la tentativa de asimilar costos, una mayor integración de la inteligencia artificial a los edificios, también está la convivencia de las personas de dos franjas etarias diferentes, así como la de su administración por Facility Management. Por estos motivos, se considera vital el estudiar todos los aspectos legales que hacen en si también parte sustentable de la idea a los efectos de que incorporando un estudio legal como parte de la propuesta, estos temas no interfieran a futuro con el buen desarrollo de la misma.

 

Aspectos legales

En lo que se refiere a este aspecto, y según la legislación donde se desarrolle la propuesta, se propone establecer dejando constancia en el reglamento de copropiedad del edificio, que las viviendas deberán ser usufructuadas por solo una persona -vivienda unipersonal-  (máximo y como excepción dos personas). A modo de ejemplo se adosarían también algunos otros puntos siempre y cuando las leyes amparen estas normas: 

A) No se permitirían ningún tipo de mascotas (según la legislación vigente de cada país). 

B) Los habitantes del complejo deberán ser mayores de 18 años. 

C) No se prohibiría su alquiler siempre y cuando los inquilinos se apeguen al reglamento bajo responsabilidad del propietario. 

Los locales de servicios externos se alquilarían, por la empresa administradora del FM o Consejo Directivo del Edificio; siendo los ingresos de estos alquileres un refuerzo económico para la empresa  a los efectos de financiar la misma y bajar costos en los gastos comunes/expensas, que incluirían un fondo de mantenimiento preventivo.

 

Resultados y datos obtenidos

Los datos fueron obtenidos de relevamientos, literatura técnica de todo tipo de publicaciones. Resultados reales y tangibles no se han obtenido en razón de encontrarse limitada la presentación de proyectos a la aprobación de la norma base del mismo. 

 

Discusión

La discusión sobre los materiales a utilizar en este proyecto, así como de los elementos tecnológicos para realizar el mismo, quedan abiertos al ser este una propuesta genérica que suma a la conversión de los m2 de la vivienda, la tecnología en lo social. Esta consideración se establece a fin de que la propuesta no caduque ni sea inviable por los costos que tenga que afrontar el inversor según el mercado en que se desarrollen, sumado a que por recomendar tecnología en el momento de definir un proyecto, esta pueda estar obsoleta o mejorada en su calidad y rendimiento al momento de su definición. 

La idea es dejar abierta la parte técnica específica, no sus necesidades a fin de que la misma se complete una vez se obtenga una norma que avale el metraje del nano apartamento. Es por esta razón que tampoco se presentan resultados reales y/u otras experiencias ( positivas o negativas) con las cuales compartir experiencias y conocimiento, sino que solo se aporta lo genérico de una propuesta que transita dentro de lo social y lo tecnológico sobre la base de un metraje no aprobado para vivienda fija.

No hay o no se encontraron referencias de un desarrollo similar sobre la base de la propuesta. 

Puede evaluarse como una propuesta demasiado genérica; pero refleja la implicancia de que la sociología y la tecnología aplicadas a la construcción, tienen que acompañar los tiempos y no encasillarse en leyes de casi medio siglo. 

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