Cuatro de cada cinco edificios españoles son ineficientes energéticamente. Es la conclusión estadística de más de tres millones de certificaciones energéticas, que califican al 82% del parque edificado con niveles E, F y G.
El “capital ecológico” oculto en dichos edificios –esto es, el potencial de ahorro en la factura energética de su propietario y, por ende, el aumento de valor de venta y de alquiler del inmueble– es una palanca de valor habitualmente despreciada. Para activarla se debe actuar sobre la renovación energética de sus instalaciones y equipos de consumo, así como sobre la mejora térmica de sus envolventes; medidas en general poco populares pero que, no solo son rentables en sí mismas cuando se financian adecuadamente a largo plazo, sino que a nivel sistémico ayudan a disminuir las emisiones de gases de efecto invernadero, mejoran la calidad de aire, reducen la demanda energética del país y, en última instancia, limitan su dependencia de importaciones energéticas.
La “activación” del capital ecológico de los edificios comporta actuaciones en cuatro dimensiones: la reducción de la demanda energética del inmueble; una generación más eficiente de confort, utilidades e iluminación; el aprovechamiento de la capacidad de autogeneración del propio emplazamiento del edificio; y, finalmente, un uso más racional e inteligente del consumo energético, parámetro muy dependiente en la actualidad del comportamiento humano, que evolucionará hacia una mayor objetividad y control en los próximos años con la implantación de tecnologías inteligentes y el internet de las cosas.
Invertir en eficiencia energética en la edificación es aflorar su inmenso capital ecológico. Ahora bien, para hacerlo con rotundidad y al nivel requerido por la situación de emergencia climática del planeta, las actuaciones deben ser integrales. Si la envolvente del edificio no se incluye en la actuación, y sólo se implantan las medidas más sencillas (mejoras en iluminación y climatización, cuyos plazos de retorno son menores), la primera dimensión, la de la reducción de la demanda, nunca se abordará en toda su dimensión.
Es necesario, pues, ofrecer al mercado soluciones financieras que permitan la extracción de capital ecológico en todas sus dimensiones: certeza y fiabilidad de los proyectos de renovación energética, plazos de financiación largos y acompasados a la vida útil de las inversiones, aprovechamiento de la capacidad de endeudamiento asociada al propio capital ecológico del inmueble, y tasas de rentabilidad-riesgo suficientemente atractivas para los inversores institucionales de largo plazo.
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Plan Nacional de Energía y Clima 2021-2030
El Plan Nacional de Energía y Clima 2021-2030, remitido recientemente a Bruselas por el Gobierno español, traslada al sector privado el inmenso reto de financiar el 80% de las necesidades de inversión en eficiencia energética en edificios, cuantificadas en aproximadamente 40.000 millones de euros.
Desde Greenward constatamos la existencia de un enorme volumen de recursos financieros privados que demandan este tipo de proyectos de inversión, estables, sostenibles y a largo plazo. No en vano, la inversión sostenible ha crecido exponencialmente en los últimos años (en Estados Unidos por ejemplo, los flujos netos hacia fondos sostenibles cotizados alcanzaron los 20.000 millones de USD en 2019, más de cuatro veces el récord anual anterior de 2018). Tendencia que no puede más que acelerarse: tras el colapso financiero de 2008, ahora la actual crisis del COVID-19 está mostrando nuevamente al mundo que debemos comenzar a invertir en lo que hace resistente ante las crisis a nuestro sistema socioeconómico, sentando las bases para una economía verde y circular, anclada en soluciones basadas en la naturaleza, con cercanía y control de la cadena de suministro, y orientada hacia el bienestar público.
Pero la Administración debe ser consecuente con la dimensión y complejidad del reto que traslada al sector privado y tomar medidas de carácter “estructural” que generen el marco de confianza adecuado para que fluyan la participación y los capitales privados: asumiendo objetivos vinculantes en lugar de meros compromisos, elaborando legislación verdaderamente facilitadora y promoviendo mecanismos de colaboración público-privada que, más allá de conceder ayudas económicas directas, se apalanquen sobre otras capacidades existentes en la Administración como son sus estructuras organizativas, su influencia regulatoria o su capacidad de otorgar garantías.
Por ello, creemos que es el momento de pasar de la emergencia climática a la emergencia legislativa y plantear la introducción en el marco normativo español de las reformas necesarias para dotar de suficiente seguridad a los mecanismos de financiación de largo plazo.
Cinco soluciones
Con la colaboración del despacho Perez-Llorca Abogados, Greeenward Partners ha analizado la posible implantación en nuestro ordenamiento jurídico de una serie de casos de éxito en otros mercados. Las cinco soluciones que se describen a continuación (que afectarían al Texto Refundido de la Ley de Regulación de las Haciendas Locales, a la Ley General Tributaria, a la Ley de Propiedad Horizontal, la Ley Hipotecaria y la Ley del Sector Eléctrico) son técnicamente posibles y establecerían las condiciones de juego adecuadas para atraer 30.000 millones de euros de inversión en diez años hacia este sector:
-Proponemos la creación del Programa de Activación de Capital Ecológico en Edificios (Sistema PACE). Es un mecanismo de tutelaje administrativo del riesgo de cobro de la financiación, que permite la financiación de hasta el 100% del coste de las reformas de eficiencia energética, con plazos de amortización de entre 20 y 25 años, tipo de interés fijo y garantía exclusiva del inmueble (garantía traspasable en caso de venta). El repago de la financiación se canaliza a través de una contribución local especial que gira el ayuntamiento competente (cuyo importe total es equivalente a la cuota de amortización y los intereses de la financiación) y que goza del beneficio de hipoteca legal tácita sobre el edificio. La experiencia de este mecanismo en otros países (en Estados Unidos se ha otorgado ya financiación por un valor cercano a 7.000 millones de dólares a través de este mecanismo) demuestra que el Sistema PACE genera beneficios para todos los agentes involucrados: propietarios, inversores, entidades locales y la sociedad en su conjunto.
-Proponemos la introducción de una verdadera Hipoteca Verde como garantía de repago de créditos destinados exclusivamente a renovación energética, con posibilidad de anotación preventiva telemática, sin necesidad de otorgamiento de escritura pública y con exención del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Sería una alternativa para facilitar la financiación de la eficiencia energética allá donde las entidades locales no implementen el Sistema PACE.
-Para posibilitar la descarbonización de viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal, que son la inmensa mayoría en los entornos urbanos, proponemos incluir, en el “deber de conservación” de los inmuebles que contempla la Ley de Propiedad Horizontal, las obras necesarias para alcanzar un determinado nivel de eficiencia energética, y articular para ellas un régimen específico simplificado de mayorías en los acuerdos de la Junta de Propietarios, aclarando al mismo tiempo el proceso ejecutivo de las deudas contraídas por los vecinos respecto a la financiación concedida a la Comunidad. Todo ello sobre la base de su interés público, que se reconoce en el propio PNIEC.
-El sistema nacional de obligaciones de eficiencia energética obliga a las comercializadoras de gas y electricidad a unas determinadas cuotas anuales de ahorro energético, que se materializan en aportaciones financieras al Fondo Nacional de Eficiencia Energética. Como alternativa a estas aportaciones, la normativa española contempla la presentación de Certificados de Ahorro Energético negociables, opción que aún no ha sido desarrollada reglamentariamente. Desde Greenward abogamos por la habilitación de un sistema de medición y cuantificación de los ahorros obtenidos en proyectos de eficiencia energética, que permita emitir certificados, transmisibles a, entre otras, las empresas obligadas al cumplimiento de esas cuotas de ahorro. -Por último, pretendemos impulsar en España el sistema de Contratos de Eficiencia Energética Medida (MEETS por sus siglas en inglés), que permite medir directamente los ahorros energéticos obtenidos por las actuaciones de eficiencia energética acometidas en los inmuebles, bajo determinados parámetros y condiciones dinámicas establecidas. En este sistema, las empresas comercializadoras de energía facturarían a los clientes por los ahorros energéticos como un servicio de eficiencia (gasto operativo que podría ser repercutido a los arrendatarios), en la propia factura y junto al consumo real, de modo que se daría carta de naturaleza a dos tipos de energía en los inmuebles, la consumida y la ahorrada o energía eficiente, tan sostenible como el resto de las energías renovables. A través de este mecanismo, los propietarios de los inmuebles podrían financiar con cargo a estos ahorros el 100% de sus intervenciones, transmitiendo a los financiadores los certificados de ahorro energético generados en pago por la inversión en sistemas y proyectos de eficiencia en el edificio.
Las anteriores propuestas permitirían superar las dos grandes dificultades inherentes al reto de la descarbonización del parque edificado. Por una parte, la estructuración de productos financieros viables que cumplan con las necesidades, tanto de inversores como de propietarios de edificios, en términos de plazos, garantías, liquidez, costes y flujos de caja; y por otra, la activación del capital ecológico actualmente invisible en los edificios a través de su medición, certificación y posterior monetización en un mercado transparente.
| Nombre | Fernando de Roda |
|---|---|
| Empresa | Greenward Partners |
| Cargo | Fundador y Managing Partner |
| Biografía | |
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