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31/07/2019 / Gisela Bühl / 288

Comportamiento sosegado del mercado de la vivienda en la primera mitad del año según Solvia Market View

Solvia acaba de publicar uno de sus informes trimestrales Solvia Market View en el refleja que el precio medio de la vivienda en la provincia de Madrid ha cerrado el segundo trimestre del año en los 2.305€/ m2, casi 800 euros más que la media nacional, situada en los 1.560€/m2, un 2% más que el importe registrado entre enero y marzo. La previsión es que los precios se afiancen en estos niveles y cierren el año con una subida media interanual de entre un 2% y un 4% en toda España, un crecimiento suave que contrasta con el experimentado en los últimos años. En el caso de la ciudad de Madrid, cerrará 2019 con un aumento del precio de la vivienda del 2%, según apunta el informe de Solvia, mientras que el dato provincial indica que el incremento será del 4%.

 El director de Underwriting & Valuations de Solvia, Guillermo Estévez, ha explicado que el precio de la vivienda crece en mayor medida en zonas limítrofes y extrarradio de grandes ciudades y capitales de provincia, que son mercados tardíos en los que todavía hay recorrido. En cualquier caso, presenta un comportamiento dispar por provincias.

 Por un lado, hay regiones en las que se espera que el mercado evolucione a ritmos muy superiores a la media nacional, como es el caso de Pontevedra, donde los precios cerrarán el año con crecimientos del 11%, o Navarra, Santa Cruz de Tenerife y Burgos, que presentarán alzas del 10%. Frente a ello, ya hay provincias que presentan síntomas de agotamiento y cerrarán el año con caídas de precios, como es el caso de Soria, donde bajarán un 7%, o Zamora y Segovia, que registrarán caídas interanuales del 2% al cierre del año.

Guillermo Estévez ha señalado que el mercado ha presentado un comportamiento sosegado en la primera mitad del año, con precios que mantienen la senda alcista, aunque presentan tasas de crecimiento más moderado, tras remontar entre un 40% y un 50% en tres años. “Es una muestra de la madurez y estabilidad del mercado, en un contexto protagonizado por una demanda que marca la pauta de precios y operaciones”.

 

Baja un 6% el precio medio de la obra nueva en el segundo trimestre

 En este sentido, el director de Underwriting & Valuations de Solvia ha explicado que el cliente es cada vez más precavido en sus decisiones de compra y muy coherente con su presupuesto disponible. “Hay demanda suficiente para cubrir la oferta de vivienda, pero no a cualquier precio. Se venden en tiempo récord las viviendas que están en precio y se ajusten a la capacidad de pago de los compradores”.

 Esta situación tiene su reflejo en el mercado del suelo, donde los precios ya son más comedidos, dado que los promotores son conscientes de que no pueden repercutir en el valor final de la vivienda este coste más la elevada factura de la construcción.

 De hecho, en el segundo trimestre el precio medio de la vivienda de obra nueva ha presentado un descenso del 6% frente al trimestre anterior, estabilizándose en valores similares a los registrados durante 2018. La obra nueva continúa con un gran dinamismo, y en los primeros seis meses de este año se han vendido cerca de 30.400 viviendas, un 14% más que en el primer semestre de 2018.

 

Recuperación de las transacciones en la segunda mitad del año

En materia de transacciones, se han alcanzado 293.600 operaciones hasta junio, un aumento del 1% en relación con el mismo periodo del año anterior. Aunque las compraventas de vivienda han experimentado una evolución más pausada de lo esperado, registraron un volumen un 14% superior al del trimestre anterior.  Además, recuperarán el ritmo en la segunda parte del año. De esta forma, el mercado podría cerrar el año en el entorno de las 600.000 transacciones, lo que supondría un incremento del 3% respecto a las operaciones de 2018.

 De hecho, Madrid es la única provincia, junto a Albacete, que no ha experimentado variaciones en sus transacciones de compraventa de vivienda en el segundo trimestre del año (0%).

 

El alquiler toca techo en algunas zonas de España

Los precios del alquiler se han situado en el segundo trimestre en 8,8€/m2/mes, registrando un aumento del 4,7% de media en toda España. Durante este trimestre se percibe una consolidación del importe de la renta de alquiler, ya que su valor medio solo ha crecido un 0,6% respecto a los tres primeros meses del año, aunque varía de forma significativa en función de la zona.

 En este marco, Barcelona y Madrid las provincias que encabezan el ranking de regiones en las que es más costoso alquilar, con 14,4€/ m2/mes y 13,1€/m2/mes, respectivamente. Por otro lado, las provincias donde las rentas son más accesibles son Cáceres (3,97€/m2/mes), Zamora (4,1€/m2/mes) y Lugo (4,1 €/m2/mes).

 El informe Solvia Market View prevé que los precios se estabilicen en torno a los niveles actuales, con una mensualidad de unos 9€/m2/mes. El director de Underwriting & Valuations de Solvia ha explicado que la evolución de las rentas del alquiler en los próximos años “continuará siendo discreta, principalmente por la necesidad de un ajuste en los precios, ya que los españoles destinan de media más del 35% de sus ingresos anuales a este concepto, lo que representa un peso demasiado elevado sobre los salarios. Por ello, el precio del alquiler ya ha tocado techo en muchas zonas de España, en las que la demanda no puede asumir nuevos incrementos”.

 Aunque la mayor parte de las provincias han registrado tasas de crecimiento que se sitúan entre el 0% y el 5%, en algunas zonas el precio del alquiler aún tiene recorrido y ha crecido a niveles del entorno del 15%, como ha sucedido en las provincias de Sevilla (16%), Castellón (15%) y Palencia (14%). Por el contrario, en otras provincias los precios se han ajustado a la baja, como es el caso de Madrid (-2%).

 

La rentabilidad media del alquiler se sitúa en el 7%

 La rentabilidad media del alquiler durante el segundo trimestre de 2019 se ha situado en torno al 7%, en línea con el nivel del primer trimestre y un punto porcentual por encima de la registrada a cierre del último año (6%).

 Las zonas que ofrecen una mayor retribución al inversor son aquellas en las que el precio del alquiler ha escalado en mayor medida que el de compra. Esto sucede, por ejemplo, en el centro de las grandes ciudades españolas, las localidades de costa o aquellas en las que el precio de compraventa aún tiene un gran recorrido.

 

Cinco provincias concentran el stock de vivienda

 El volumen en España de viviendas en oferta, tanto en compra como en alquiler, supera los 3 millones, de los cuales aproximadamente un 20% representan el mercado del alquiler y un 80% el de la compraventa. El stock se encuentra concentrado en las grandes provincias españolas: Barcelona (15%), Madrid (10%), Alicante (9%), Valencia (7%) y Málaga (6%).

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