Pocas experiencias resultan tan desalentadoras como convivir al lado de una obra en plena ejecución. El estruendo constante de los equipos de construcción, el polvo que se cuela por cada rendija, calles bloqueadas y el caos que invade la cotidianidad dotan a la construcción de una tonalidad gris y poco afable. Este proceso, además, es profundamente contaminante, dejando a su paso un impacto ambiental considerable que afecta no solo a quienes habitan cerca, sino también al conjunto de nuestro planeta.
Lo cierto es que la construcción es uno de los principales sectores responsables de las emisiones de CO2 en la Unión Europea, consumiendo alrededor del 42% de la energía total y generando el 35% de los gases de efecto invernadero anuales. Estas emisiones no se limitan al proceso de edificación en sí, sino que se empiezan a liberar desde mucho antes, durante las distintas fases del ciclo de vida de un edificio: desde la fabricación de materiales hasta el transporte, la construcción, la rehabilitación y finalmente la demolición. Este fenómeno, conocido como carbono embebido, implica que cerca del 20-35% de las emisiones de un proceso constructivo provienen exclusivamente de la producción de materiales como acero, cemento y aluminio, que tienen una alta intensidad en carbono [1]. Por tanto, es esencial adoptar procesos constructivos que optimicen un uso circular de los recursos y reduzcan la huella de carbono de uno de los sectores más relevantes de la economía española.
Es aquí donde la construcción industrializada emerge como una solución innovadora que combina eficiencia, automatización y una gestión ambiental optimizada. Este enfoque consiste en la fabricación de módulos y piezas en entornos controlados, ya sea en fábricas o en lugares offsite, para su posterior transporte y ensamblaje en terreno. En España, sólo el 2% de las viviendas se construyen mediante procesos industrializados [2]., un porcentaje notablemente inferior al de países europeos como Suecia, donde en el sector residencial alcanza una cuota de mercado superior al 80%. No obstante, este método se perfila como un nuevo paradigma hacia edificaciones más sostenibles en nuestro país, con notables expectativas de crecimiento en los próximos años.
La automatización en la construcción industrializada reduce errores, acorta plazos y optimiza costes, convirtiendo cada proyecto en una operación más controlada y predecible. A través de una estandarización flexible, se puede aprovechar economías de escala, fundamentales en un sector con predominantes rasgos artesanales. Además, este enfoque contribuye a una gestión eficaz de la huella de carbono y los residuos, situando a la construcción industrializada en la vanguardia de soluciones sostenibles y circulares. Por otro lado, este modelo tiene el potencial de transformar el panorama laboral al trasladar gran parte del trabajo a fábricas controladas, generando un entorno más seguro y estable.
La construcción industrializada se perfila como una respuesta estratégica para cumplir con las exigencias de sostenibilidad de la Unión Europea. La revisada Directiva Europea sobre la Eficiencia Energética en Edificios (EPBD) ofrece una oportunidad clave para su adopción, tanto en nueva construcción como en rehabilitación. Esta normativa exige que en 2030 todos los edificios nuevos sean climáticamente neutros, así como la tasa de renovación anual de los edificios aumente del 1% actual al 3%, en línea con la Renovation Wave europea.
La automatización que ofrece la construcción industrializada facilitará la integración de tecnologías avanzadas, como sensores de monitoreo energético y de materiales sostenibles, entre ellos la madera, que actúa como un importante sumidero de carbono. Además, la digitalización, a través de herramientas como el Building Information Modeling (BIM) y los gemelos digitales, permitirá simular el rendimiento energético de los edificios antes de su construcción, prever problemas y ajustar los diseños en tiempo real. Esto no solo optimizará la eficiencia del proyecto, sino que también permitirá planificar renovaciones por etapas, en línea con los nuevos pasaportes de renovación previstos en la directiva europea. De esta manera, el proceso de descarbonización de un edificio se haría más sostenible, tanto desde el punto de vista ambiental como financiero, asegurando una transición gradual y eficiente hacia edificios neutros en carbono.
A pesar de las oportunidades mencionadas, la construcción industrializada presenta importantes desafíos de financiación. Los proyectos construidos offsite plantean dificultades en la valoración y control de riesgos por parte de las entidades financieras debido a que los hitos constructivos no coinciden con los avances físicos en terreno, lo que hace necesario buscar nuevas fórmulas para vincular los desembolsos financieros. Otro reto clave es la alta necesidad de capital del fabricante, con una alta necesidad de circulante y con ciclos de pago más complejos y mayores riesgos de producción y de mercado. La falta de estandarización y la percepción de alto riesgo también limitan la capacidad del sector para conseguir condiciones financieras competitivas.
Por todo ello, el rediseño del modelo financiero tradicional en la construcción industrializada resulta esencial para abordar los desafíos de la industrialización del sector. Una propuesta ya implementada en el mercado inmobiliario español es el project monitoring [3], que vincula los desembolsos financieros a hitos específicos en fábrica mediante auditorías y certificaciones de calidad, lo que brinda mayor confianza a los financiadores sobre el avance real del proyecto. Por otro lado, la propuesta de modificación de la orden ECO/805/2023 introduce el principio de sostenibilidad en la valoración de inmuebles, lo que podría mejorar la valoración de edificios sostenibles y climáticamente resilientes y mejorar el acceso al crédito a promotores.
En Green Finance Institute España, buscamos dar nuevas soluciones impulsando nuevos instrumentos de financiación que promuevan la construcción sostenible. Una propuesta clave es la Construction-as- a- Service, que plantea un cambio del enfoque de propiedad hacia el uso y disfrute del inmueble, ampliamente utilizado en otros sectores como la tecnología o la energía. En lugar de vender un edificio o componentes del mismo como un producto, se ofrece como servicio, mejorando la productividad de los recursos al reducir la necesidad de materiales.
Bajo este enfoque, surgen nuevos modelos de negocio, como el leasing de componentes industrializados, que permite a los promotores adquirir módulos de construcción a través de contratos de leasing durante la fase de construcción sin grandes desembolsos iniciales, minimizando riesgos y facilitando la refinanciación con mejores condiciones al finalizar la obra, ya que la valoración del proyecto aumenta al integrar los módulos con el valor del terreno. Otro ejemplo sería el modelo Facade-as-a-Service aplicado a fachadas SATE, que convierte un gasto de capital en operativo, al alquilar fachadas en lugar de comprarlas, ofreciendo un servicio integral que abarca diseño, fabricación, instalación, mantenimiento y actualización de las fachadas. Esta estructura, se puede financiar mediante modelos Project finance o entidades de propósito especial off-balance, mejorando la viabilidad financiera al garantizar flujos de caja periódicos y refinanciables, aumentando la solvencia del fabricante.
Por último, mecanismos de financiación basados en el ahorro y el rendimiento energético, así como estructuras de financiación vinculadas a la propiedad (Property Linked Finance), representan una opción factible para proyectos de rehabilitación, ya que reducen el riesgo para todas las partes implicadas al eliminar el elevado desembolso inicial a cambio de rentas periódicas. Asimismo, la agregación de proyectos dentro de un pipeline sostenible será esencial para atraer inversores institucionales de renta fija a gran escala. Además, estos proyectos tienen la opción de estructurarse mediante modelos de blended finance, que combinen capital público y privado, permitiendo una distribución óptima del riesgo y canalizando financiación privada hacia sectores de población más vulnerables.
La construcción industrializada junto con instrumentos de financiación innovadores serán herramientas claves para alcanzar en estos años el ritmo y la escala necesaria para lograr la neutralidad climática del parque edificatorio español. Para ello, resultará fundamental la colaboración público-privada para rediseñar los modelos financieros actuales e incentivar nuevas soluciones financieras. Con una adecuada estandarización y un reparto óptimo de riesgos, la construcción industrializada puede convertirse en la base de un nuevo paradigma constructivo, promoviendo la circularidad, la descarbonización y una mejor eficiencia energética a lo largo de todo el ciclo de vida de los edificios.
[1] European Environment Agency. Addressing the environmental and climate footprint of buildings. EEA Report 09/2024.
| Nombre | Claudia González |
|---|---|
| Empresa | Green Finance Institute |
| Cargo | Senior Associate |
| Biografía | |
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