Revista Ecoconstrucción Enero-Febrero 2024

28 • enero - febrero 24 ECOCONSTRUCCIÓN Pedro J. ORTIZ, GEX – Geómetra Experto®, Ingeniero en GeomáticayTopografía, Mediador, Conciliadory Árbitro (equidad). Sin embargo, aún se mantienen impercep- tibles ciertos aspectos con afección a los proyectos constructivos. Estos son los que aparentemente no presentan mas perjuicio que algunas tradicionales diferencias entre los datos obrantes en los registros públicos, y la realidad física. Por este motivo, el registro de la propie- dad como gran valedor del sistema jurídico preventivo, trabajando codo con codo con el notariado, junto a la eficacia de la publicidad registral, que está basado mayormente en los documentos que autoriza el notariado, sobre los inmuebles que servirán de base para el desarrollo de los proyectos de construcción se antoja imprescindible verificar su total des- afección de inconvenientes que mermen el desarrollo del proyecto y por ende, arruine la sostenibilidad del mercado inmobiliario. Es importante remarcar que los documen- tos que acceden al registro de la propiedad suelen ser escrituras públicas y éstas contie- nen información muy fiable sobre los aspec- tos contractuales de la operación inmobiliaria pero muy poco fiables en cuanto a la defini- ción del inmueble, en este caso de tipo suelo, por una sencilla razón, los colindantes al suelo descrito en el título no tuvieron la oportunidad de ratificar lo indicado en el título, y además tampoco está reglamentado quién y cómo puede describir de modo fiable ese suelo. Existe la figura del técnico competente, que no es otra cosa que dejar al mercado o los usuarios de este, elegir el técnico que pueda gestionar cualquier tipo de proyecto o actuación profesional enmarcado en las accio- nes requeridas. Si pensamos en un técnico competente para diseñar y firmar un proyecto arquitectónico, no podemos pensar en otro profesional que un arquitecto, si pensamos en una infraestructura, el ingeniero civil es sin duda el adecuado, pero cuando pensamos en la descripción geo-jurídica de terrenos con efectos legales, no es conocido por la sociedad cual es el técnico competente, y la confusión del consumidor puede jugarle una mala pasada, porque es posible que no elija adecuadamente. Así mismo, tampoco están establecidas las normas o metodologías de aplicación para este tipo de tareas. Quizá por ese motivo el legislador siempre ha dejado abierto al técnico competente actuar a su leal saber y entender, con los peligros que ello conlleva. ¿Cómo solucionar este aparentemente inofensivo punto débil del sistema jurídico preventivo? Bajo mi punto de vista, para establecer una correcta definición del suelo que va a permitir el desarrollo urbanístico antes, y la construc- ción después, es necesario que el suelo sea deslindado con carácter preliminar a cualquier inicio de actuaciones. Para que ese deslinde tenga garantías, el papel del técnico, verdade- ramente competente, no solo alcanza a esta- blecer técnicamente los límites del suelo sino también poder gestionar ese consentimiento acordado para que tenga efectos jurídicos, y así tener total seguridad que, durante el pro- ceso constructivo, nada ni nadie va a poder interferir en el proyecto provocando daños que comprometan el proyecto. Para acometer este tipo de tareas, la Asociación Española de Geómetras Expertos ha realizado el estándar de Descripción Geométrica de Deslinde, sobre el cual todos los GEX – Geómetra Experto ® operan en con- diciones de homogeneidad con actitud impar- cial, asegurando los condicionantes técnicos y jurídicos necesarios para mejorar la seguridad jurídica vinculada al inmueble. Es importante remarcar que el punto débil del deslinde se pone de manifiesto cuando uno de los colindantes es la administración, bien porque sea un bien demanial o patrimo- nial. Para estos casos, que son la mayoría porque casi todo linda con dominio público, la competencia del técnico en derecho adminis- trativo es fundamental para afrontar con éxito ese deslinde administrativo que es muy dife- rente al realizado entre propietarios privados. Las ventajas de contar con un profesional cua- lificado, como el GEX – Geómetra Experto ® que sigue estándares profesionales no solo beneficia al usuario de los servicios en el resultado, por ser comparables los entrega- bles, sino también al contemplar los costes en previsión del proyecto.  EL DESLINDE: LOS CIMIENTOS PARA UN BUEN PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN "En pleno siglo XXI los proyectos de construc- ción tienden a ser sostenibles por múltiples factores. El impacto ecológico, los costes de construcciones, las fluctuaciones de mercado, y muchos aspectos que afectan a la viabilidad de estos proyectos".  tribuna