Carolina Roca - ASPRIMA

Para 2025 esperamos un aumento de la actividad hasta alrededor de 130.000 viviendas iniciadas (25.000 en la CAM), pero bajo unas condiciones de presión de la demanda que no van a remitir dado el buen comportamiento del mercado de trabajo, y una mejora en las condiciones de financiación

Datos de Carolina Roca - ASPRIMA

Nombre	Carolina Roca - ASPRIMA
Empresa	ASPRIMA. Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid
Cargo	Presidenta
Biografía

Entrevista

Balance de 2024 y previsiones para 2005 

Balance 2024

Claramente, el año ha venido condicionado por una falta de oferta muy marcada en aquellas regiones con mayor pujanza económica. A nivel nacional, frente a las 90.000 viviendas que se terminaron en 2023, se están creando, de media, 200.000 hogares al año y las previsiones son aun más alarmantes. Según el INE, en los próximos cinco años, de media, necesitaremos más de 300.000 viviendas al año para satisfacer la demanda, lo que sumado a las 600.000 que tenemos de déficit de estos últimos años, da una dimensión del problema y sus derivadas, como es la importante subida de precios que ha llevado aparejada esta situación. 

Las distintas administraciones, de diferentes formas y con distinto éxito, han tomado conciencia del problema, el cual están intentando atajar de diferentes maneras -Madrid, por ejemplo, está siendo especialmente activa en aprobar normativa al efecto y su iniciativa de colaboración público-privada, con más de 8.500 viviendas entregadas o construyéndose es el mejor ejemplo-. 

A nivel estatal, se siguen sintiendo los efectos de la Ley de vivienda incluso en las CCAA donde no se aplica (en un claro efecto precaución por parte de los propietarios), que también han reducido su oferta de alquiler a largo plazo y, además, la que ha sobrevivido ha sido sustituida en un porcentaje relevante por alquiler temporal no sujeto a la LOE. 

En el plano de la Comunidad de Madrid la vivienda nueva se sitúa alrededor de las 20.000 unidades, la mitad de las que se necesitan, estando el plano normativo centrado en tres medidas: por un lado, ha sido muy importante la adecuación de los precios máximos de venta de vivienda protegida que permiten viabilizar los suelos que, como consecuencia de la subida de costes, no podían ser puestos en carga. Como muestra de ello es la cifra de inicios de obra tras la aprobación de la misma, que ha pasado de 102 viviendas en el 2T de 2023 a más de 1.900 en el 2T de 2024.

Por otro lado, la CAM ha implementado medidas de choque para ampliar de forma inmediata (dados los tiempos medios de desarrollo de suelos) un aumento de la oferta, permitiendo, sin cambios en el planeamiento, la conversión de oficinas, y sus suelos, en vivienda asequible. El impacto que puede tener se cifra en más de 16.000 nuevas viviendas.

Por último, la Ley Omnibus II inicia lo que será un cambio de paradigma en el urbanismo, dotándole de una mayor agilidad que permita acompasar la creación de suelos a la demanda.

Previsiones 2025

Los retos son claros. Necesitamos suelo finalista, por lo que necesitamos agilidad (por supuesto, respetando la seguridad jurídica) en su transformación. Los planes de choque sin duda son una parte de la solución, pero la importancia que tienen frente a la teórica mejora en la transformación de suelo es más bien limitada. 

Además, las administraciones tienen que poner todo su suelo disponible en este objetivo: la promoción de vivienda asequible, aunque conlleve cambios de uso, como ha hecho la CAM. En definitiva, se debe fomentar la colaboración público-privada que posibilite actuaciones de alquiler asequible bajo las fórmulas de concesiones o derechos de superficie.

También se debe reducir la burocracia en la obtención de licencias de obra. No parece lógico que, asumido por todos el problema de falta de vivienda, algunos ayuntamientos tarden 20 meses en revisar un proyecto. Se debe apostar por la digitalización y, en última instancia, por la automatización de licencias -y esto último no es ciencia ficción-. Hay ya varios ayuntamientos trabajando en ello y algunos (como Madrid) próximos a implantarlo.

Por último, las tendencias que esperamos para este 2025 son de un aumento de la actividad hasta alrededor de 130.000 viviendas iniciadas (25.000 en la CAM), pero bajo unas condiciones de presión de la demanda que no van a remitir dado el buen comportamiento del mercado de trabajo, a lo que se va a unir la mejora en las condiciones de financiación, ejerciendo ambas variables una presión sobre los precios mayor de la deseable.