El mercado de oficinas cierra 2022 con crecimiento en el centro de las ciudades y más oferta rehabilitada para 2023

El centro de las ciudades, la calidad y la sostenibilidad centraron la atención de la demanda de oficinas en busca de la atracción y retención de talento en 2022, mientras la rehabilitación gana peso en la nueva oferta prevista para 2023.

Estas son algunas de las conclusiones de la última edición de Office Pulse, evento organizado por Savills, que ha sido presentado en Barcelona en esta edición por Anna Gener, CEO de Savills Barcelona, y moderado por Hipólito Sánchez, Director Ejecutivo de la división de Oficinas, con la participación de Ángel Estebaranz, National Director Offices en Madrid, Natalia Montal, Associate Director Office leasing en Barcelona, Daniel Norrby, Associate Director Offices de Capital Markets en Madrid y Carlos Bajo, Director Offices de Capital Markets en Barcelona.

Madrid
Según datos de Savills, en 2022 la contratación bruta de oficinas en Madrid ascendió a 543.000 m2, lo que supone un incremento de más del 30 % respecto a 2021. "A principios de octubre ya habíamos alcanzado casi la cifra de contratación total de 2021 y el último trimestre ha sido especialmente positivo. De hecho, dos de las mayores operaciones del año se firmaron a final de año, reflejando la mayor estabilización de las empresas respecto a sus políticas de teletrabajo”, ha explicado Ángel Estebaranz.

Por zonas, el eje prime, el distrito de negocios y área urbana, es decir, las oficinas dentro de la M-30, crecieron un 117%, un 97% y un 25%, respectivamente en metros cuadrados contratados frente al año anterior, hasta sumar más de 263.000 m2 en el centro de la ciudad, frente a 176.159 m2 el año pasado.

La tasa de disponibilidad ha aumentado suavemente con respecto al año anterior y se sitúa en el 9,75 %, si bien tiende a la baja dentro de la M-30, registrando un 5,23% de disponibilidad, y al alza en periferia, con un 12,57% de desocupación. Las rentas mantuvieron niveles estables respecto a 2021, con ligeras subidas en los mejores edificios de la capital, alcanzando una renta teórica de 35,25 €/m²/mes en zona prime.

La previsión es que se acentúe la tendencia a la polarización de rentas entre los edificios de mayor calidad en el interior y el exterior de la M-30, con una suave tendencia al alza en precios en los mejores edificios en zona urbana, estabilidad en el entorno M-30 y descenso fuera de la M-40 por el aumento de desocupación en esta zona.

En cuanto a nueva oferta para 2023, los proyectos previstos suman más de 300.000 m2. El 70% de la superficie corresponde a rehabilitaciones, la mayoría en una docena de proyectos dentro de la M-30, si bien la periferia recoge ya esta tendencia al acaparar el 55% de la superficie de oficinas rehabilitadas con entrega prevista este año en Madrid.

Barcelona
La contratación de oficinas de Barcelona alcanzó 328.400 m2, prácticamente la misma cifra que en 2021. En cuanto a las zonas más demandadas, las que registraron mayor incremento en 2022 fueron el distrito tradicional de negocios, que registró un 49,7% más, con 39.447 m2, y el centro ciudad, que registró un 4,4% más, con 90.700 m2 contratados. Por su parte, el distrito 22@ pasó del 35% de cuota en 2021 al 26% el año pasado, aunque el conjunto de las nuevas áreas de negocio, con la zona sur incluida, y la periferia siguen concentrando respectivamente el 39% y 21% de la contratación de oficinas en Barcelona, en línea con el año anterior.

Natalia Montal ha señalado que "el mercado se ha mostrado más saneado en 2022, con mayor número de operaciones, pero de menor volumen, 394 frente a 350, más contratación en los edificios de mayor calidad, y mayor diversificación por zonas”.

Savills ha señalado el incremento de la contratación por parte de los operadores flex, que se sitúa en los niveles de 2018, por encima de los 30.000 m2, y el aumento de demanda de espacios plug&work, que permiten a las empresas implantaciones en menor tiempo y coste inferior en un mercado actualmente prudente. Por otra parte, la mayor oferta de espacio disponible requiere a los propietarios más diferenciación a través de calidad y servicios para captar la demanda. En cuanto a disponibilidad, el incremento de oferta principalmente en el 22@, con un 18,20 % de superficie disponible, ha impulsado la tasa de desocupación hasta el 10,1% actual, si bien ha descendido en CBD hasta el 4,2% y se mantiene en el 4,8% en centro ciudad.

En cuanto a nueva oferta, Savills estima que en 2023 se entregarán más de 290.00 m2 de oficinas en Barcelona. Si bien los nuevos desarrollos siguen teniendo más peso en la generación de stock, más de una tercera parte corresponden a rehabilitaciones, con 106.821 m2, que doblan la superficie rehabilitada entregada en 2022. El centro de la ciudad y las nuevas áreas de negocio concentran el total de la superficie rehabilitada que se prevé entregar este año.

Inversión
El mercado de inversión en oficinas en España alcanzó 2.560 millones de euros en 2022, el 51% se registró en Madrid, el 37% en Barcelona y el 12% en otras ciudades. De los 1.310 millones de euros transaccionados en Madrid, el 58 % fue en activos dentro de la M-30 y el 40% correspondió a capital internacional.

En Barcelona, sin embargo, la mayor parte del capital fue de origen internacional, aunque la distribución ha pasado del 83% en 2021 al 65% en 2022. El 64% se concentró en el 22@.

Hipólito Sánchez explicó que “los requisitos del inversor institucional han cambiado y lo han hecho más rápido que el potencial vendedor. Es el momento de un perfil muy específico de inversor que va a poder acceder a activos que con otra coyuntura no tendría oportunidad de comprar: no estamos en un mercado oportunista de grandes descuentos, pero sí existen ajustes en valores en relación a hace 10 meses”.

Para 2023, las previsiones son un primer semestre en el que la actividad vendrá por operaciones que no consiguieron cerrarse en 2022, procesos off market, más protagonismo del inversor local y producto estabilizado core, y una segunda mitad con la vuelta de los procesos ordenados y de la inversión institucional.

Las yields de oficinas prime se sitúan en Madrid en 4% y 4,15% en Barcelona.